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抵押房屋出现债务纠纷时，如果债务人不还款的，债权人可以行使抵押权，拍卖、变卖房屋，所得款项清偿抵押的债权。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
债务人死亡案件牵涉到继承人，受遗赠人、继承参与人、集体组织等。具体诉讼中适格的被告是谁，应具体情况具体分析。
(一)原告起诉时，已经死亡的债务人不能列为被告。债务人死亡后，已丧失民事权利能力，丧失民事主体资格。起诉时，原告将死亡的债务人列为被告的，人民法院应依法通知原告变更适格的主体，原告拒绝变更的，依法裁定驳回原告的起诉。
(二)原告起诉时，遗产未分割的，数个继承人均应列为被告参加诉讼(放弃继承的除外)。被继承人死亡之时起到遗产分割前先对被继承人的债务进行全部清偿，如有剩余，继承人才能进行继承。继承人在继承开始后，遗产分割前，明确表示放弃继承的，不负担清偿被继承人所欠的债务，所以不能成为被告。
(三)原告起诉时，如果遗产分割结束，各继承人对被继承人债务清偿原则按其继承份额按比例清偿，所有参加分割遗产的继承人作为共同被告参加诉讼。
(四)放弃继承的继承人对被继承人与其共同共有财产析产前，对共同共有财产中被继承人的遗产实施保管的，依据民事诉讼法第五十六条，其作为第三人参加诉讼。
(五)债务人死亡后，虽有继承人、受遗赠人，但他们都放弃继承权、受遗赠权，或者没有继承人、受遗赠人。存有遗产的遗产保管人为被告。
(六)在诉讼期间，债务人死亡的，原告应当申请变更被告，如果原告不申请变更，法院应主动行使释明权，避免当事人的诉累，如果原告不变更，则应驳回起诉，让原告另行起诉。
抵押房屋来进行借钱，就是将房屋通过保障来让债权人借钱给债务人，债务人是可以使用该房屋的，但是债权人也对该房屋有抵押权，也就是说债权人可以随时将该房屋进行变卖，但是债务人如果按时进行偿还的话，那么债权人是不能够将该房屋进行变卖。
被兼并企业的原债务如何承担
随着中国经济体制的改革和市场经济的形成，企业兼并也成为企业改革的主要内容。企业兼并通过以现金方式购买被兼并企业或以承担被兼并企业的全部债权债务等为前提，取得被兼并企业全部产权，剥夺被兼并企业的法人资格。那么在企业兼并完成后，被兼并企业的原债务如何承担呢？本文对此作了分析介绍，仅作参考。
《公司法》第175条规定：“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”公司合并后，合并的各方公司的股东，取得经合并而存续或另立的公司的股东资格。
最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》作了进一步的细化。具体规定，企业吸收合并后，被兼并企业的债务应当由兼并方承担。企业进行吸收合并时，参照《公司法》的有关规定，公告通知了债权人。企业吸收合并后，债人就被兼并企业原资产管理人(出资人)隐瞒或者遗漏的企业债务起诉兼并方的，如债权人在公告期内申报过该笔债权，兼并方在承担民事责任后，可再行向被兼并企业原资产管理人(出资人)追偿。如债权人在公告期内未申报过该笔债权，则兼并方不承担民事责任。人民法院可告知债权人另行起诉被兼并企业原资产管理人(出资人)。企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。企业吸收合并或新设合并后，被兼并企业应当办理而未办理工商注销登记，债券人起诉被兼并企业的，人民法院应当根据企业兼并后的具体情况，告知债权人追加责任主体，并判令责任主体承担民事责任。一收购方式实现对企业控股的，被控股企业的债务，仍由其自行承担。但因控股企业抽逃资金、逃避债务，致被控股企业无力偿还债务的，被控股企业的债务则由控股企业承担。
一、企业改制后，面对原有债务，我们首先要确定的便是债务承担的主体 .
正确确定债务的承担主体，是处理企业改制后原有债务承担问题的关键，根据法律、法规和当前企业产权制度改革的客现实际，除当事人另有约定外，被改制企业改制前的债务原则上应由改制后接受被改制企业资产的企业法人承担。不论企业改制采取何种形式，从法律上看，无非是企业法人的终止、变更和重新设立，原企业的资产包括债权债务总有新的承继者。
如企业实行公司制、股份合作制改造后，其资产被改制后的有限责任公司、股份有限公司或股份合作制企业接受;承担债务式企业兼并，兼并企业以承担被兼并企业债务为条件接受财产;购买式企业兼并中，被兼并企业的债务已列入购买的价格之中随被兼并企业的财产整体归属于兼并企业;吸收方式企业兼并，被兼并企业所有人将财产(包括债权)减去债务的价值，作为股金投入兼并企业，而成为兼并企业的一个股东，被兼并企业的财产也归入兼并企业;控股式兼并，兼并企业仅取得被兼并企业出让的部分股权，被兼并企业作为经济实体仍然存在，实际上是改造成股份制企业，原有资产仍为被兼并企业拥有。
企业法人拥有独立的财产是其具有法律人格的基础和前提条件，是企业法人独立享受民事权利和承担民事义务的物质基础：法人以其全部财产作为从事民事活动的一般担保，并以具体财产偿还债务。由接受被改制企业资产的企业法人承担被改制企业的债务，是法人独立财产制度的客观要求，有利于维护市场交易信用和最大限度地保护债权人的合法权益。同时。在改制实践中，无论是实行企业兼并、出售，还是股份制改造，一般都是在对包括债权债务在内的企业净资产进行评估的基础上，通过作价、折股、转股方式实行产权转让的。凡纳入企业资产的原企业债务由改制后的企业承担，不违反该企业及其投资者的意愿，更不存在损害该企业其他股东利益的问题。因此，各地政府在有关改制的规范性文件以及具体操作过程中，一般都明确规定或约定企业改制后，原企业债权债务全部由改制后的企业承担。
由改制后的企业承担改制企业的债务，是具有法律或法理依据的。承担债务式、购买式和吸收股权式企业兼并实际上就是企业合并中的吸收合并，脱壳经营等形式的企业分立改制，符合企业分立的特征。企业法人的合并与分立是企业变更的一种特殊形式。关于企业合并与分立后债务的承担，《民法通则》第44条第2款规定：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”公司法规定得更为明确，即公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担;公司合并的，由存续公司或新设立公司承继原合并各方的债权债务。采用增量吸股、存量转股、先转后还等吸股方式。使企业由单一的全民或集体投资改组为混合所有制的股份制企业、有限责任公司改组为股份有限公司，只是企业法人组织形式或投资主体发生了变更，并不中断法人人格的同一性。变更后的企业法人应当承担其变更前的债务;控股式企业兼并的法律后果是将被兼并企业改组为股份制企业，企业作为发起人或股东之一，与其他企业组建有限责任公司或股份有限公司实质上是企业的新设合并和股份制改造。托管经营是效益较好的企业受行政委派或与亏困企业商定，利用自身的技术和资金优势，在一定时间内代为经营亏因企业的一种经营方式。托管经营与承包经营、租赁经营(公有民营)一样，严格地说只是企业经营机制的转变，不涉及企业产权的转让，企业法入主体没有发生变化，因而故托管企业在托管前的债务应继续由被托管企业承担。
小型国有、集体企业通过协商定价、招标投标等形式，将产权转让给其他法人或其地自然人，由购买者按个体工商户或独资、合伙形式的私营企业经营的。企业法人实体不再存续;购买者经营的个体经济组织和私营企业，不具备法人资格，与原企业存在法律人格上的根本区别。不能成为原企业权利、义务的承继者。原企业的债务应由主管部门负责清偿。这是上述原则的例外。至于企业出售后实行兼并或改组为股份制企业(即先售后股)的，企业出售只是改制的一个环节，其法律后果应与购买或企业兼并或股份制改造相同。
需要指出的是，工商注册登记是企业法人设立、变更、终止的程序要件。有无经过工商注册登记应作为企业改制是否最终完成的重要标志。在审理破改制企业改制前的债务案件过程中，凡企业改制后已进行工商变更、设立登记的，应以新企业为诉讼主体，判令其以所有财产承担债务清偿责任;凡企业改制后尚未进行工商变更、注销、设立登记的，仍应以原依法核准登记的改制企业为诉讼主体，并以原有资产为限承担责任，其中该企业的财产占有权实际已发生转移的，应将取得该企业财产的企业、单位或自然人作为共同被告，以其所取得的企业财产为限共同承担责任。
二、债务承担约定效力的认定
对被改制企业债务的承担，应允许当事人通过约定来解决。1989年国家体改委、财政部、国家国有资产管理局发布的《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》第9条规定：“确定底盘价格前，要对被出售企业原有债权债务进行清理，随企业出售转移给购买的单位和个人，并由有关方面签订合同予以确认。”
实践中关于改制企业债务承担的约定，主要有债务的转让和债务的分担两类。债务的转让是债务承担主体的变更。债务转让应当经债权人同意是民法的基本原理。对此，《民法通则》第91条有明确的规定，即：“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的;应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”《合同法》也做出了相应的新规定。债务的分担约定多出现于企业分立协议中。对分立后的企业对原企业债务的分担应否经债权人同意，我国仅有公司法和部分关于股份合作制企业的行政规章中有规定。《公司法》规定，公司分立时应事先对公司债务的承担作出决定，并以书面形式或公告三次的方式通知各债权人，签订清偿债务的协议，债权人提出异议的，有权要求公司清偿债务或者提供相应担保，不清偿债务或者不提供相应担保的，公司不得分立。公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。1994年劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局发布的《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》第43条与公司法上述规定的基本精神是一致的。尽管上述法律、行政规章调整的是股份制企业，但是，所体现的债权人的债权不因企业分立而失去保障的精神，应当作为认定企业改制行为是否合法、规范的依据之一。
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