不动产不包括土地使用权。
按照法律的规定，不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。而土地使用权是一种权利，并不是“物”，所以土地使用权是不能算是不动产。
《不动产登记暂行条例》第五条，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
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